El Proceso de Inversión
Debida Diligencia
La lista de verificación del inversor antes de firmar cualquier documento en Costa Rica
Guía Paso a Paso
Búsqueda de título (Registro Nacional)
Verificar título en el Registro Nacional de la Propiedad. Confirmar: (a) el vendedor es el titular, (b) no hay gravámenes ni hipotecas, (c) no hay anotaciones legales, (d) la propiedad tiene título completo (no concesión). Tarda 1–3 días.
Verificación de zona marítima
Verificar si alguna parte de la propiedad se encuentra dentro de la zona marítima (50 m desde la línea de marea alta — pública; 50–200 m — zona de concesión). La propiedad con título debe estar por encima de los 200 m. Para propiedades en concesión, verificar que la concesión esté activa y sea transferible.
Permisos municipales y uso de suelo
Confirmar que la zonificación de la propiedad permite el uso previsto (residencial, turístico, comercial). Revisar infracciones municipales pendientes. Verificar permisos de construcción de todas las estructuras (la construcción sin permiso crea responsabilidad legal).
Documentación de HOA y condominio
Para condominios: solicitar 3 años de estados financieros del HOA, actas de reuniones y saldo del fondo de reserva. Evaluar si las cuotas están al día. Revisar el reglamento de condominio para restricciones de alquiler.
Inspección física
Contratar un inspector calificado. El clima tropical de Costa Rica crea riesgos específicos: integridad del techo, infiltración de agua, moho, daño por termitas, sistemas eléctricos (las propiedades más antiguas pueden tener instalaciones deficientes).
Debida diligencia del desarrollador (preconstrucción)
Verificar: (a) historial del desarrollador, (b) permisos de construcción vigentes, (c) terreno titulado al desarrollador sin gravámenes, (d) fideicomiso protege los fondos del comprador, (e) contrato de compraventa revisado por su propio abogado (no el del desarrollador).
Costos Típicos
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Abogado para debida diligencia | $500–$1,500 |
| Inspección física | $300–$600 |
| Búsqueda de título (oficial) | $50–$150 |
| Estudio ambiental (si es necesario) | $500–$2,000 |
FAQ — Debida Diligencia
¿Cuáles son los mayores riesgos de debida diligencia en Costa Rica?
Los principales riesgos son: (1) invasión de zona marítima — propiedad incorrectamente descrita como titulada cuando en realidad es concesión, (2) construcción sin permiso — adiciones construidas sin permisos crean responsabilidad del vendedor que se transfiere al comprador, (3) cuotas de HOA pendientes — el comprador hereda deudas de HOA no pagadas en algunas estructuras, (4) insolvencia del desarrollador en preconstrucción — siempre verificar el fideicomiso.
¿Puedo usar un abogado de EE.UU. para una compra de propiedad en Costa Rica?
No — Costa Rica requiere un notario público costarricense licenciado para ejecutar la escritura. Su abogado estadounidense no puede firmar. Sin embargo, su abogado puede revisar el contrato de compraventa antes de que firme. Recomendamos firmemente usar un abogado costarricense bilingüe especializado en bienes raíces.